相続した不動産を共有しない遺産分割方法を解説

司法書士
榎本亮冴

今回は相続した不動産を共有しない遺産分割方法というテーマで解説していきます。不動産に関しては均等に分けることが難しく、遺産の半分以上を占めるケースも多いものですので、不動産を共有としておきたくない場合は、なかなか遺産分割協議がまとまらないことも多いと思います。そこで今回は、代償分割と換価分割による遺産の分け方や、メリットとデメリット、相続税など、代償分割を検討する際に知っておくべきポイントについて解説します。

遺産を分ける方法には3つの方法

まず、遺産を分ける方法には3つの方法があります。現物分割、代償分割、換価分割といわれる方法です。現物分割というのは、簡単に言いますと、不動産(3000万)は兄、現金(1000万)は弟といった、遺産をそのままの形で分ける方法です。最もポピュラーな方法ですが、この方法だと、ほとんどのケースで相続人の遺産の取分が均等にならないという問題が出てきます。

そこで次に考えるのが、代償分割という分け方です。

代償分割とは?

代償分割は、不動産など、よりも多くの財産を相続する人から、他の少なく相続する人に対して、差額分を現金で支払う形の分け方です。今のケースでは兄から弟へ1000万程の代償金があれば互いの取得分を均等にすることができます。このような分け方をするケースとしてよくあるのは、遺産に自宅や賃貸アパートの割合が多く、逆に現金などの資産が少ない場合です。一部の相続人が他の相続人に代償金を支払う代わりに、これらの不動産を引き継ぎたいときに利用されるケースが多いのが代償分割です。

代償分割のメリットとデメリット

それでは、代償分割のメリットとデメリットを見ていきたいと思います。

代償分割のメリット

まず、代償分割のメリットですが、代償金によって遺産の取分を調整することで、比較的平等に分けることができる点があげられます。現物のままで分けると、冒頭で述べたとおりほとんどのケースで均等に分けることができませんので、代償金にあてる資金があればよく取られる方法です。また、自宅など特定の財産を手放すことなく引き継ぐことが可能です。どうしても自宅は引き継ぎたいというケースはあると思いますので、他の相続人との平等を計りながら不動産の取得が可能です。また、不動産を一人の相続人が相続することで、小規模宅地の特例が使えたり、換価分割と比較すると、相続税が安く済む場合が多いという税金上のメリットもあります。

代償分割のデメリット

自宅など特定の遺産を相続した人が代償金を負担しなければならない

代償分割のデメリットとしては、自宅など特定の遺産を相続した人が代償金を負担しなければならない点です。この代償金は、遺産の中からではなく、相続人自身の財産から支払う必要があります。

ですので、相続人に支払う資金がないときには、代償分割はできません。資金を工面する方法としては、土地を担保に銀行から借り入れる方法や、直近で代償金を全額支払えない場合は、代償金を分割払いにすることもできます。

ただし、その合意が必ず守られるとは限りませんので、将来的に紛争にならいないように注意が必要です。仮に支払いがなかったとしても遺産分割協議が無効になるわけではありませんので、支払いが滞ったときに備えて、土地に抵当権を設定しておくケースもあります。

代償金の額が決まらない

また、代償分割は、不動産の価値を評価して、代償金の額を決定します。ですので、相続人間で不動産の評価が分かれているような場合にはスムーズに進まないことがあります。

代償分割を行った場合の相続税

次に代償分割を行った場合の相続税についてです。

代償金を支払った相続人に関しては、相続した遺産から支払った代償金を引いて計算します。代償金を受け取った相続人に関しては、相続した遺産に、受け取った代償金を加えて計算します。

代償分割を行った場合でも、遺産の総額は変わらないので、発生する相続税の「総額」が変わることはありません。各相続人間における相続税の負担割合が、代償金の額によって変わるイメージになります。

なお、代償分割を行ったときは、遺産分割協議書にその旨を記載しておく必要があります。これは、協議の内容を明確に残しておくこという趣旨もありますが、相続人間で行われた代償金の受け渡しが、贈与と認定されて贈与税が課税されないようにするためです。

記載方法は、兄は、不動産を相続する代わりに、代償金として、弟に対し、金○万円を支払う。といった文言付け足す形となります。

償金の決め方はどうすればよいか ?

次に代償金の決め方はどうすればよいかという問題についてです。代償分割における代償金の額は、基本的には、相続人間の話し合いによって決められます。

不動産を取得する人にとってはその財産が低く評価をされた方が得ですし、取得しない人は高く評価された方が得ですので、評価額について意見が分かれることがあります。

不動産については、基本的に、実際の取引価格での評価が基準となりますが、相続税評価額をそのまま基準としても問題ありません。相続税評価額は国が出している相続税を算出するための基準価格です。

この点、相続税評価額のから実勢価格を見積もる方法もあります。相続税評価額は実勢価格の80%程度になっているので、80%で割り戻した価格とすることで、およその実勢価格を見積もることができます。

また、近所の不動産会社に査定してもらう方法もあります。特定の査定で価格のブレをなくすためにいくつかの不動産会社の査定を取り、その中間で合意するという方法です。

これらの方法に納得がいかない場合は、最終的に不動産鑑定士に鑑定してもらうとより正確な算定が期待できます。ただし、鑑定料が数十万円かかりますので、鑑定結果に従うことを事前に合意して行うことが重要です。最終的に合意に至らない場合は、家庭裁判所での調停・審判を通しての解決策があります。

代償分割と換価分割の違い

ここからは、代償分割と換価分割の違いについて解説していきます。換価分割は遺産分割方法の3つ目の方法です。

換価分割は分けにくい不動産を売却して、その売却金を、相続人で分ける分割方法のことです。例えば、自宅が5000万円で売れるのであれば、売却して諸経費を引いたあとの現金を各相続人で分ける形となります。現物分割、代償分割でも難しい場合に機能するのが、換価分割になります。

換価分割のメリット

この方法のメリットとしては、最終的に分けるのが現金ですので、均等に別けられるということがあげられます。この点代償分割では、代償金の価格の合意に至らいといった問題がありますので、換価分割は売却金を均等に分けることができますのでこのような心配はありません。

また、相続人全員が不要としている不動産を処分しつつ、相続税が発生する場合は、納税資金に見立てることができます。また、不動産は固定資産税など維持費がかかりますので、処分してしまうことで、その後の負担をなくすことができます。

換価分割のデメリット

一方換価分割のデメリットについてです。

換価分割は、場合によっては譲渡所得税の負担があります。譲渡所得税は、買ったときよりも、高く売れた場合の儲け分に対してかかる税金です。

計算方法は、譲渡価額-(取得費 + 譲渡費用)- 特別控除額になります。

譲渡価額とはいくらで売れたのかという、売却代金のことです。取得費は、購入代金のことです。先祖代々の土地で、買ったときの価格が分からない場合があります。この場合は、売却価格の5%を取得費とすることになっていますので、譲渡所得税の負担が大きくなることがあります。

譲渡費用とは売却の経費ことです。経費には、仲介手数料、測量費、建物解体費等があります。特別控除額には、例えば、「居住用財産の3000万円の控除」があります。

この計算結果に一定の税率をかけると譲渡所得税が算出できます。税率は、不動産の所有期間が5年を超えるか、5年を以下かによって異なります。

長期の5年を超える場合は約20%、5年以下の場合は約40%で、2倍ほど異なっていますので、長期の方が得です。ここでの不動産の所有期間は、相続した日ではなく、亡くなられた方が所有権を取得した日の翌日が起算日となります。

所得税の確定申告は相続人それぞれが、代金の割合に応じた申告をすることになります。

このように、換価分割の場合には、相続税を支払うとともに、譲渡所得税も支払うといった、二重の課税となってしまうケースがあります。

また、当初予定していた価格で売れるかわかりませんし、売却に手間や時間がかかる場合があります。

代償分割と換価分割の違いは、相続の時点で不動産を売却するかどうかという点にあります。自宅を引き継ぎたいと考える相続人がいる場合は、代償分割を検討していきますが、代償金が用意できない場合には、換価分割によることになります。

この点、税務上の観点からは、代償分割の方が税金の負担が少なくてすむ場合が多いと思います。換価分割の場合は、売却代金によっては、相続税に加え、譲渡所得税を支払わなければならない可能性があるからです。

ただ、代償分割の場合であっても、不動産を相続した方が3年以内にその不動産を売却する場合には、換価分割を選んだ方が相続税が低くなる可能性があります。

相続した不動産を3年以内に売却した場合、先ほどの譲渡所得税の計算において、支払った相続税額を取得費として計上できます。取得費が多くなれば、所得税の負担が小さくなりますので有利です。

代償分割では、その不動産を取得した相続人が支払った相続税額しか計上できないのに対し、換価分割では、他の相続人が支払った相続税額も取得費として計上することができるので負担を小さくすることができます。どちらがいいかは、税理士に相談した方がいいでしょう。

以上、相続した不動産を共有しない遺産分割方法についてでした。

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監修者プロフィール

榎本亮冴
榎本亮冴司法書士
・大手金融機関主催の相続対策セミナー、相談会
・大手不動産会社主催の相続対策セミナー、相談会
・大手生命保険会社の相続専門員向け勉強会の開催
・自主開催の終活セミナー、相談会多数
これまでの豊富な経験に基づき、遺言作成支援、相続を中心に、個人のお客様向けに幅広い業務に対応させて頂くことができます。どうぞお気軽にご相談下さい。