【簡単】相続登記を自分でする方法!全必要書類・作成方法・綴じ方を全部解説!

 

相続登記には3つのパターンがあります。

【相続登記3つのパターン】

法定相続分による相続登記

→遺言書もなく、遺産分割協議もまとまらないため、一旦法定相続分による登記をしておくケース。

遺言書による相続登記

→遺言書が遺されており、遺言書の内容通り、不動産を相続した人に名義変更するケース。

遺産分割協議による相続登記

→相続人間で遺産分割協議を行い、特定の相続人が不動産を相続したケース。

 

この記事では、①法定相続分による相続登記の方法を一から解説します!

 

相続する不動産を調べる

相続開始後、相続登記をするには、まずは相続する不動産を調べることから始めます。

不動産の調べ方は、固定資産課税明細書を確認しましょう。

(出典:堺市サンプル)

課税明細書は、毎年5月~6月頃に不動産の所有者へ送られてくるものです。

固定資産税を納めるための通知書ですが、この通知書に故人が所有していた不動産の一覧が記載されています。

 

ただし、非課税の私道は課税明細書には記載されていないことがあります。

例えば、このような道路を私道と言います。

私道を取り囲む土地の所有者は、併せて私道も所有していることがありますが、所有していれば相続登記が必要です。

固定資産税が非課税の私道は、課税明細書に載っていないことがありますので、私道がありそうな場合は、後述する登記事項証明書を取得するなどして所有者を確認し、もれなく相続登記を行いましょう。

登記事項証明書を取る

次は、不動産の登記事項証明書を確認します。

登記事項証明書はこのような書類です。

不動産の登記事項証明書は全国の法務局で取得可能なため、まずは、課税明細書を持って最寄りの法務局に行きましょう。

法務局にはいくつか申請用紙が備え付けてありますので、その中で、不動産の登記事項証明書交付申請書を取ります。

そして、課税明細書・納税通知書に記載されている不動産の地番などを記載します。

(1通600円)

取得できる証明書には、一部事項や所有者事項証明書などがありますが、登記事項証明書を取得します。

分からない場合は職員の方に聞いてみましょう。

交付申請書を出すと、番号札が渡されるので、数分待ちます。

呼び出されたら、不動産登記事項証明書を受け取りましょう。

 

不動産登記事項証明書は、謄本や登記簿などともよく呼びますが、どれも同じものを指しています。

内容をみると被相続人の氏名が載っていることが分かります。

この名義を、不動産を相続した相続人に変更する手続きを行います。

実際、登記簿には他にも色々な情報は記載されていることがあり、見るべきポイントがあります。

例えば、他の共有者や、被相続人の住所が変更されていないか、抵当権がついていないかなどです。

登記事項証明書の見方やポイントを解説しますので、参考にしてください。

相続登記に必要な書類を集める

 

次に、相続登記の申請に必要な書類を集めていきます。

法定相続分の相続登記に必要な書類は主にこれらの書類です。

 

  • 被相続人の戸籍謄本と住民票の除票(または戸籍の附票)
  • 相続人全員の戸籍謄本と住民票(または戸籍の附票)
  • 相続関係説明図
  • 課税明細書又は固定資産評価証明書
  • 相続登記申請書

 

まずは、被相続人の戸籍謄本と住民票の除票(または戸籍の附票)の収集を進めて行きましょう。

被相続人の戸籍謄本と住民票の除票(または戸籍の附票)

住民票の除票(または戸籍の附票)

住民票は被相続人の最後の住所地の市区町村役場で、相続人であれば取ることができます。

なお、被相続人の住民票記載の住所・前住所登記事項証明書に記載のある住所が一致しているか確認しましょう。

ここは重要です。こちらの住所は手続き上一致していなければいけません

一致しない場合は、登記事項証明書の住所が以前のままから変更されていないということになります。

住民票記載の住所・前住所で一致しない場合は、戸籍の附票を取りましょう。

戸籍の附票は簡単に言えば、住民票記載の住所よりも、もっと前の住所変更の履歴が記載されている証明書です。

取得した戸籍の附票に、登記事項証明書の住所が記載されていれば問題ありません。

戸籍の附票は被相続人の本籍地で取ることができます。

 

被相続人の戸籍謄本

次に被相続人の戸籍謄本です。

戸籍についても、相続人であれば、被相続人の最後の本籍地の市区町村役場で取ることができます。

なお、被相続人の戸籍謄本は現在のものだけでなく、出生まで遡って取得する必要があります。

最新の戸籍には、過去の戸籍に載っていた事項の一部が省略されているからです。

 

例えば、子共が2人いても、被相続人の最新の戸籍には子供の記載がない場合があります。

ですので、古い戸籍を遡って取ることが必要とされています。

 

 

ちなみに、現在の戸籍は横書きのもので、過去の戸籍は縦書きのものになっています。

(現在の横書きの戸籍サンプル)

(過去の縦書きの戸籍:改製原戸籍サンプル)

そこで、相続手続きで必要となる被相続人の戸籍を取る場合、職員の方には、「相続手続きのため被相続人の出生までの分を取りたい」、と伝えましょう。

そのように伝えれば、役所の方がその本籍地で戸籍を出せるだけ出してくれます。

 

その役所で出生までの戸籍を取得できない場合は、次にどの役所で取得すればいいのかを教えてもらえます

被相続人が生前に本籍を何度も変えている場合は、いくつかの役所に戸籍の請求をする必要があるため、その分時間がかかるでしょう。

遠方の場合は郵送で戸籍の請求をするこができます。

 

更に戸籍について知りたい方はこちらを参照にしてください。

 

相続人の戸籍謄本と住民票

次に、相続人の戸籍謄本と住民票ですが、これに関しては各相続人がそれぞれ取得すれば問題ありません。

 

相続関係説明図の作成

次に、相続関係説明図の作成です。

相続関係説明図がなくても相続登記はできますが、あると、戸籍謄本の還付が容易になるため作成した方がいいでしょう。

といっても作成は簡単です。

このような家系図を作成するだけです。

住所や氏名が分かれば作成することができる資料です。

相続登記の申請書を作成する

次に、相続登記をするための申請書を作成する必要があります。

申請書はこのようなもので、A4用紙で作成しますが、記載する内容は決まっていますので難しくはありません。

基本的にはパソコンのワードで作成するのが一般的ですが、黒のボールペンなどで手書作成も可能です。

それぞれ上から順番に確認していきましょう。

一番上は法務局の処理の関係で6センチほど、空白にしておきます。

登記の目的

まずは登記の目的です。登記の目的には、物件の所有者が被相続人1人だけの場合は、「所有権移転」と書きます。

ですが、家の共有者が他にいて、被相続人の持ち分のみの移転となる場合は、「〇〇(被相続人の名前)持分全部移転」と記載します。

例えば、共有の場合、登記簿にはこのように記載されています。

登記は下に向かって最新の情報となります。この登記簿の例では、ハナコとジロウが法務太郎から物件を買い、2分の1ずつで持っていることが分かります。

もし、ジロウに相続があると、移転するのはジロウの持ち分2分の1だけとなりますね。

そのような場合は、所有権移転ではなく、「法務ジロウ持分全部移転」と記載します。

登記簿を取得した際、持分の記載があり、他の共有者もいる場合は、ここの書き方に注意しましょう。

 

原因

次に原因です。原因は相続のあった日を記載します。

相続のあった日とは、亡くなられた日ですから、戸籍に記載された死亡日を記載します。

役所へ届け出た日などではありません。

 

相続人

次に相続人です。ここには(被相続人〇〇)と記載し、各相続人のそれぞれの住所と氏名を記載します。

住所は住民票に書かれているとおり記載し、ハイフンなどで省略しないようにしましょう。

また、住所の隣に住民票コードを記載することで、法務局への住民票の提出が不要になります。

法務局に提出する書類が減りますので、自分で相続登記をする場合には住民票コードを記載した方が楽になるでしょう。

住民票コードは、住民票コード記載の住民票を取得することで確認ができます。

持分の記載

そして、それぞれの法定相続分を記載します。

法定相続分についての詳細は割愛しますが、このように決まっています。

第1順位である「子」がいない場合は、第2順位の「親」が相続人となります。

子も親もいない場合は、第三順位の「兄弟姉妹」が相続人です。

また、配偶者がいる場合は常に相続人です。

 

そして、配偶者は常に1人の為、相続分は一定ですが、他の相続人が複数いる場合は案分します。

例えば、相続人が配偶者と子2人の場合は、相続分は配偶者4分の2、子それぞれ4分の1になりますね。

それぞれの法定相続分を確認したら、「持分●分の●」と記載しましょう。

【補足】持分移転となる場合の書き方
被相続人の持分移転となる場合はどうなるでしょうか。
例えば、被相続人の持ち分2分の1の家を、相続人である配偶者と子2人で相続登記する場合
相続分は配偶者8分の2、子それぞれ8分の1になります。

 

次に連絡先電話番号です。

ここは、平日連絡のつきやすい相続人代表者の番号を書いておけばいいでしょう。

携帯電話などでも問題ありません。

万が一、登録免許税の計算違いとなどがあった場合や、添付書類に不足があった場合は、法務局から連絡が来ます。

 

添付情報

次に、添付情報です。

添付情報には、登記原因証明情報 住所証明書情報と記載しておけばいいでしょう。

 

登記識別情報の通知

次に、登記識別情報の通知を希望の有無についてです。

「登記識別情報の通知を希望しません」、にチェックを入れると、登記識別情報通知書が発行されなくなります。

登記識別情報通知書と言うのはこのような書類です。

下部に12桁のパスワードが記載されていますが、本来は、封がされており、パスワードは分かりません。

このパスワードは、主に取得した不動産を売る時などに使用します。

登記識別情報通知書は、従来の権利証と全く同じように、不動産を取得した人にしか発行されない重要書類です。

本人にしか発行されないため、本人確認書類としての役目を果たします。

どうしても保管に不安がある方は通知を希望しないにチェックしましょう。

 

年月日申請・法務局

次に年月日申請と法務局です。ここは、法務局に出す日を書きますが、空欄のまま出してしまっても特に問題はありません。

 

また、法務局には書類を出す管轄の法務局を記載します。

登記事項証明書は全国どの法務局でも発行できますが、登記を申請する法務局には決まりがあります。

決められた管轄の法務局でしか相続登記の手続ができないため注意が必要です。

 

不動産の所在地域によって、法務局の管轄はいくつもあるため法務局のHPで調べましょう。

調べ方は簡単です。

法務局HPにアクセスし、管轄のご案内からリンクをたどっていけば、どの管轄か分かるでしょう。

記載方法としてはこのようになります。

「●法務局 本局」

「●法務局 ●支局」

「●法務局 ●出張所」

課税価格・登録免許税

次に課税価格と登録免許税です。

 

課税価格

課税価格は、課税明細書に記載のある各不動産の合計評価額を記載します。

例えば、この課税明細書サンプルの評価額は、土地1,200万円、建物800万円ですね。

価格(評価額)という記載部分を確認します。

 

なお、実際には、土地1,200万800円、建物800万500円のような、100円以下まで記載されていることが通常です。

その場合、まずは価格を合算して、2,000万1,300円を算出し、価格の1,000円未満を切り捨てます

したがって「課税価格2,000万1,000円」と記載ます。

課税価格は、相続登記する不動産の価格を合算し、算出した価格の1,000円未満を切り捨てた額です。

 

登録免許税

登録免許税は評価額に0.004を乗じて算出した額になります。

例えば、評価額1,200万円の土地と800万円の建物を相続登記するには、課税価格2,000万円×0.004で登録免許税は8万円となります。

計算した数字を記載しましょう。

なお、算出した登録免許税の額に100円未満がある場合、100円未満は切り捨てます。

例えば、課税価格が2,000万9,000円で、税率0.004を乗じると登録免許税は8万36円となります。

この場合でも登録免許税は8万円です。

気を付けましょう。

【補足】
未満は含まない表現です。
18歳未満禁止→18歳はOK
1000円未満切り捨て→1000円は含まず、999円以下は切り捨て
100円未満切り捨て→100円は含まず、99円以下は切り捨て

 

持分移転と登録免許税

なお、持分を移転する場合や、区分建物の場合は、移転する持ち分のみの評価額を基準に計算します。注意しましょう。

登録免許税の具体的な計算方法については別に解説しますので、参考にしてください。

 

不動産の表示

最後に、不動産の表示です。

不動産の表示には、相続登記を行う物件を記載します。

 

書き方は、主に、土地の場合、建物の場合、区分建物の場合で3つあります。

登記事項証明書を参考にしながら同じように記載していきましょう。

 

土地については、【所在】【地番】【地目】【地積】

建物については、【所在】【家屋番号】【種類】【構造】【床面積】が記載事項になります。

(建物の登記事項証明書サンプル)

 

なお、不動産番号を記載すれば、所在などの記載を省略することができますが、物件の数が多い場合は記載ミスに気を付けましょう。

 

区分建物については、記載分量が多いため今回は割愛します。

別に区分建物を相続登記する方法について解説しますので、参考にしてください。

 

管轄違いに注意

なお、地域の違う不動産を一回の相続登記で手続きする事はできません

例えば、新宿区にある不動産と渋谷区にある不動産は、1回の相続登記で名義変更できないことになっています。

不動産には管轄法務局がある点は先述した通りです。

複数の不動産がある場合は、それぞれの不動産の管轄法務局が同じか確認しましょう。

 

申請人の認印

全ての記載が終わったら、相続人のところに押印をします。

印鑑は認印で問題ありません。

相続人が複数いる場合は全員が押印しましょう。

 

法定相続分による相続登記に必要な戸籍謄本や住民票、登記申請書の準備ができたら、あとは書類をまとめて管轄の法務局に出すだけです。

ここからは、書類のまとめ方について解説します。

相続登記申請書の出し方

まずは、作成した申請書をプリントアウトし、別に1枚、白紙のA4用紙を一番下に重ねます。

白紙のA4用紙は収入印紙を貼り付けるための紙になります。

 

不動産の数が多く、登記申請書が複数になっても問題ありません。

登記申請書、一番下に白紙(収入印紙用紙)を重ね、左端をホチキスで留めます。

次に、登記申請書の3分の1付近を谷折りして、折り目を付けます。(どこに折り目を付けても問題ありません。)

折り目の付いたところに、相続人の認印で契印します。

契印は中心が多少薄くなったり、ズレても特に問題ありません。

相続人が複数いる場合、契印するのは相続人の内1人だけで問題ありません。

白紙のA4用紙(収入印紙)を含め全ページに行いましょう。

 

計算した登録免許税分の収入印紙を購入し、貼り付けましょう。

切手の要領で貼り付けておくだけで問題ありません。

収入印紙は法務局か郵便局で購入できます。

 

原本還付の方法

次に、集めた戸籍と住民票を還付する場合の方法について解説します。

還付とは、書類を返してもらう事をいいます。

登記の手続きでは一度法務局に出したら返してもらえない書類もありますが、戸籍謄本や住民票、固定資産評価証明書は返してもらえます

他に使い道がなく還付不要な方は、そのまま出せば問題ありません。

なお、住民票は住民票コードを登記申請書に記載すれば添付不要となっています。

 

還付をする場合、まずはコピーを取ります。

そして一番上に 「原本に相違ない 氏名」を記載し、認印で押印します。

還付の処理はこれだけです。

複数枚ある場合は、申請書と同じ要領でホチキス留し、全ページに同じ認印で契印しましょう。

この押印も相続人の内、1人だけで問題ありません。

 

戸籍謄本の原本還付の方法

次に、戸籍謄本については別の処理方法があります。

戸籍謄本は分量が多くなることから、コピーを取るのではなく、先述した相続関係説明図を作成し、一緒に提出すれば戸籍一式の還付を受けられることになっています。

特に難しいことはありませんね。

 

課税明細書・固定資産評価証明書

他、相続登記で一緒に提出する書類は、課税明細書になります。

課税明細書はコピーを取ってそのまま添付すれば問題ありません。

なお、東京23区の区分マンションの場合、課税明細書に建物の1棟の価格が記載され、1室ごとの建物の評価額が記載されていません。
その場合は都税事務所で不動産の固定資産評価証明書を取得しましょう。

その他、法務局で万が一固定資産評価証明書が必要と言われたら、管轄の役所でご取得ください。

 

 

固定資産評価証明書はこのような書類です。

固定資産評価証明書も還付可能な書類のため、還付をする場合は、住民票同様にコピーを取って処理しましょう。

 

法定相続分による相続登記の申請書類まとめ

以上、法定相続分による相続登記の申請書類をすべてまとめるとこのようになります。

 

(A)作成してプリントアウトした登記申請書と収入印紙用紙

収入印紙用紙には計算した登録免許税分の収入印紙を貼りましょう。

収入印紙は法務局か郵便局で購入できます。

 

(B)添付書類

【原本添付書類】

  • 被相続人の戸籍謄本で出生から死亡までのもの一式
  • 被相続人の住民票の除票(または戸籍の附票)
  • 各相続人の現在戸籍と住民票
  • 課税明細書のコピーまたは固定資産評価証明書

     

 

(C)原本還付する場合

①住民票等のコピー

➁相続関係説明図

後は、ABCを重ねて管轄法務局の不動産窓口に出せば申請手続きは完了です。

特に決まりはありませんのでACBと重ねても審査に影響はありません。

また、書類を還付しない場合は、Cはなくても問題ありません。

 

相続登記書類の提出方法

提出は、管轄法務局の窓口で出すか、郵送で行う方法がいいでしょう。

郵送で出す場合は、管轄法務局の住所を調べ、不動産係宛に「登記申請書在中」と書いて送ります。

 

完了後の郵送による書類の返却

また、完了後に、登記識別情報通知書等の交付を郵送で受けたい場合は、返信用の封筒も一緒に法務局に提出することで可能になります。

郵送による交付希望の場合は、下記①②③が必要です。

①宛名を記載した返信用封筒

②書留郵便のための郵券(郵便切手)を同封 「書留料金+210円(本人限定受取郵便料金)」(R4.10現在) 

③相続人が複数いる場合は、人数分の返信用封筒が必要

本人限定郵便とは

相続登記の完了後

手続きは直ぐには完了しませんので、完了予定日を法務局のホームページか、管轄法務局の窓口で確認しておきましょう。

概ね1週間~2週間程度のスケジュールになっています。

登記完了予定日

法務局から完了の連絡はありませんが、書類の内容に問題がなければ予定日を目途に完了し、書類に問題がある場合は、登記申請書に記載した電話番号に連絡がきます

その場合は指示の通りの対応をしましょう。

 

完了したら、管轄法務局に行き、登記識別情報通知書の交付や添付書類の還付を受けましょう。

または、登記識別情報通知書の交付や添付書類の還付を郵送で希望している場合には、完了後に法務局から自動的に送られてきます。

 

後は、完了後に登記事項証明書を取得します。

相続登記が完了すると、各相続人の名前と持分が記載されているはずです。

万が一、申請した内容と異なっている場合は法務局に連絡して対応してもらいましょう。

これで相続登記は完了です。

監修者プロフィール

榎本亮冴
榎本亮冴司法書士
・大手金融機関主催の相続対策セミナー、相談会
・大手不動産会社主催の相続対策セミナー、相談会
・大手生命保険会社の相続専門員向け勉強会の開催
・自主開催の終活セミナー、相談会多数
これまでの豊富な経験に基づき、遺言作成支援、相続を中心に、個人のお客様向けに幅広い業務に対応させて頂くことができます。どうぞお気軽にご相談下さい。