【小規模宅地等の特例】居住用宅地の相続税を最大80%減

司法書士
榎本亮冴

今回は、小規模宅地等の特例について解説していきます。

この特例は、土地を引き継いだ相続人の相続税を最大80%オフにできる制度ですが、なかなか分かりにくいので、概要を分かりやすく解説します。

生活の拠点にしていたなどの事実が必要なので、相続開始後に要件を整えることができない点は注意が必要です。

具体的な事案へのあてはめには、必ず税理士へ確認しましょう。

小規模宅地の概要

それでは、概要です。

例えば、遺産に1億円の土地があった場合、1,200万円程の相続税がかかります。そこで、この特例を使うと、相続時だけ土地の価格が80%オフになりますので、2000万円の土地として計算できます。3,000万円の基礎控除を考慮すると、この場合、相続税は0円です。

相続税の負担が大きすぎると土地を失ってしまうことがあるということから、このような制度が創設された背景があるということです。

ケースによっては数千万円、数百万円の相続税を抑えることができますが、これが、小規模宅地等の特例というものです。

小規模宅地等の特例の活用パターン

小規模宅地等の特例の活用パターンですが、3つあります。

住んでいた土地、コンビニなどの事業に使っていた土地、賃貸アパート経営などに使っていた土地の3パターンです。この3つのいずれかで利用されていた土地の相続時に適用できるのですが、今回はもっとも活用されている、もともと被相続人が住んでいた家の土地である、居住用宅地をみていきます。

適用できる面積と減額の割合の上限

この特例は、土地の全部の面積に適用できるわけではありませんので、適用できる面積と減額の割合の決まりがあります。居住用宅地の限度面積:330㎡まで、減額割合:80%です。

限度面積を超えた部分に関しては、通常とおりの評価になります。

居住用宅地の3つの要件

居住用宅地の要件に該当し、80%オフにするためには、➀対象地の要件、②取得者の要件③保有・居住継続要件の3つの要件を満たす必要があります。

ちなみに、要件に親族とあるので、相続によって引き継ぐだけでなく、遺贈や死因贈与によって、相続人以外の人が取得した場合でも適用できることになります。

対象地の要件

まずは➀の要件からですが、対象地の要件には、

1.被相続人が住んでいた土地

2.被相続人と生計を一にする被相続人の親族が住んでいた土地である必要があります。

被相続人が住んでいた土地

1の被相続人が住んでいた土地ですが、

亡くなる直前とういうのは、自宅か老人ホームに居住しているケースが多いと思います。

ここでの問題は、亡くなる直前に老人ホームに居ても、自宅、は住んでいた土地に該当するのかということです。

この点は、亡くなった方が要介護認定を受けていたなど一定の要件を当てはまる場合には、もともと住んでいた家の土地を、亡くなった方が住んでいたものとして特例の適用が認められています。

生計一親族が住んでいた土地

次に、生計一親族が住んでいた土地です。

生計一親族というのは、亡くなった方から、生活費や学費などの仕送りをしてもらっていた、あるいはその逆で、親を資金的に支援をしていた、そういったの親族をいいます。

この規定の趣旨は、亡くなった方と別に住んでいる親族の居住地も守るために配慮された規定です。

例えば、親は東京に住んでいて、その長男が横浜の学校に通学するために、親が保有している区分マンションに住んでいて、仕送りで生活しているようなケースです。この場合、親が亡くなった時に、長男が住んでいる横浜の区分マンションは、今回の居住用宅地に該当します。

取得者の要件

次に、2つ目の取得者の要件です。

まずは、1つの目の、亡くなった方が住んでいた土地について、要件に当てはまる取得者は、「配偶者、亡くなった方の同居親族、家なき子の3者です。

配偶者

配偶者とは、亡くなった方の夫又は妻です。

同居親族

同居親族は、亡くなった方と同じ家に住んでいた親族です。

同居かどうかは、亡くなる直前に、亡くなった方と同じ家で共に日常生活を一緒にしていたかどうかで判断されるということです。

ですので、この特例のために、一時的に住民票を移すなどの形上のものでは不可となります。

客観的な判断基準として、それぞれの家でかかった電気、ガス、水道などのライフラインの使用状況から生活の本拠を判断されるようです。

同居期間についての定めはないので、同居してから一週間後に亡くなった場合でも、特例の適用はできますが、継続保有と居住の要件がありますので、この特例のために引っ越すというような不自然なものは、税務上のリスクもありますし、現実的ではないのかと思います。

また、二世帯住宅は、同居親族にあたるのか、という問題もありますが、登記簿上、明確に所有者が区別される区分所有建物でなければ基本的に適用可となっています。構造などにより色々なケースがありますので、詳細は割愛します。

家なき子

家なき子とは、マイホームも持たずに賃貸暮らししている相続人になります。

家なき子の場合は、同居していなくても適用できますが、こちらの要件をすべて満たした場合に適用できるとされています。

・亡くなった方に配偶者や同居している相続人がいないことです

2時相続以降に適用できるということと、故人が1人くらししているか、相続人以外の人と住んでいる状況ということです

・土地を相続する親族が、亡くなる前3年間に以下の所有家屋に住んでいないことです

自分、自分の配偶者、自分の3親等内親族、自分と特別の関係にある法人の所有家屋に住んでいないことです

これは、家なき子特例ですので、自分を含めて、配偶者などの所有する家に亡くなる前3年間に住んでいた場合は適用できないことになります

・家なき子特例を適用する土地を取得した相続人が、相続開始の時に居住している家屋を一度も所有したことがない

これは、家なき子特例を適用するために、親族に家を売って、そのまま賃貸するケースを防ぐためにできたようです。

生計一親族が住んでいた土地の取得者要件

次に、生計一親族が住んでいた土地の取得者要件です。

この要件を満たすその土地の取得者は、生計一親族は当然ですが、亡くなった方の配偶者も含まれています。

保有・居住継続要件

3つ目は保有・居住継続要件です。

保有・居住継続要件とは、取得した土地を、相続税の申告期限まで所有し続けることと、居住し続ける要件のことです。相続税の申告期限は相続開始から10カ月以内となりますので、これを過ぎるまで保有・居住し続ける必要があります。

配偶者は、他の親族に引き取られることを想定して、この要件は不要となっています。すぐに売っても、すまなくなってもいいということです。

ですので、10か月後の申告期限まで継続して保有・居住しないといけませんので、例えば、換価分割をして早めに処分してしまったりすると損をすることになります。

以上、住んでいた土地に適用できる小規模宅地等の特例です。

適用して、相続税が発生しなくても申告は必要となります。同居親族に該当するのか、今の二世帯住宅では適用できるかについて、具体的な事例へのあてはめは、税理士に相談して確実に使うようにしてください。

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監修者プロフィール

榎本亮冴
榎本亮冴司法書士
・大手金融機関主催の相続対策セミナー、相談会
・大手不動産会社主催の相続対策セミナー、相談会
・大手生命保険会社の相続専門員向け勉強会の開催
・自主開催の終活セミナー、相談会多数
これまでの豊富な経験に基づき、遺言作成支援、相続を中心に、個人のお客様向けに幅広い業務に対応させて頂くことができます。どうぞお気軽にご相談下さい。